超級購房實戰手冊2—區位商圈選擇篇

又到了全民看房的季節。

跳槽/結婚/生娃，還有買房換房這些現代人生活中的節點工程，都在一年之春必須有個交待。鴨梨山大啊，必修課就是必修課，誰讓一年之際在于春呢。

作為一個因為“學業+工作=興趣”的地產老炮兒，可以很負責任的跟大家說：

“從業那么多年，我真的看了不下1000套房”。

所以，平時朋友/同學/家人來問房子的時候，發現很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實和規矩”，廣大買房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃，甚至打賞派紅包轉粉，催促我立開小蜜圈開班的都不在少數。

因此，覺得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業內的獨家不二的買房法則，不說地表最強，好歹也一定是可以稱霸買房江湖的“買房真經”了。

上一篇是“城市判斷篇”，就是告訴你到底在一個城市該不該買房。

本篇是確定要在一個城市要買房后的“區位商圈選擇篇”。

這篇主要是跟大家談談，在一個城市里，怎么能夠選出買了穩賺不跌的區域商圈和板塊。

第一條：搞清楚一個城市的發展走向。

這條厲害啦，完全是對著地圖指點江山的帝王即視感呢。不用擔心，下面的方法絕對好用，完全沒有方向感也完全搞得懂哈。

1）看地圖，到底南北長還是東西長。

由于咱們地球的造型，加上人類群居愛熱鬧的特性，基本上一個城市是不會按照圓形均勻發展起來的。比如北京原來的走勢就是很明顯的東北發展為強的方向；上海的最長的是東西向的延安路，其實就是上海東西向發展為主的結果。

即便是完全人工的新型城市比如迪拜/拉斯維加斯，其實因為跟其他城市的連接的頻繁程度，也會有交通走向上的強弱之分。

2）如果一個城市有兩個機場，把兩個機場聯成線，就能立即看出一個城市的走向。

這方面上海/東京最明顯，兩個機場一東一西，所以城市的東西向軸線發展特別明顯。

3）沒有機場的，那就用連接其他城市的高速公路來和市中心做連線，同樣可以在地圖上呈現出一個城市的走向。

不過這點咱們帝都大北京除外哈，條條高速通北京，畫出圖來就是一個星形了。

通過以上3點，找到一個城市的發展方向后，一個基本結論就有了：

優先購買城市發展走向上的區域/商圈。

第二條：判斷區位商圈好壞，用全球通用的3S1J法則

還是一次澳洲之行，同行朋友完整的講解了這個買房挑區域的黃金法則。

第一個S=Subway。地鐵。

地鐵通的，或者地鐵站點特別密的區域/商圈優先考慮。

交通流=人流=房價走高的法則再次凸顯。不要太相信本地人嘴里的好地段，一個是很有可能跟他自己的出身條件正相關，更不要說很多本地的地段，今天完全在地圖上標不出來啊。所以，最靠譜而且一定最后成為“地段識別”主要依據的就是“地鐵站點”。

PS：認真做條廣告哈，咱們的宇宙無敵超級好用的兔博士app里有超級好用的按照“地鐵站點來找房”的貼心功能，還有獨家的站點樓市行情分析報告，趕緊搜索“兔博士”下載吧。

第二個S=Shopping。商場和商業配套。

很多買房老司機都不注意商業設施對一個區域和商圈的提升或者拉低作用。主要是因為上篇說的，國內的炒房主要集中在炒新房。所以按照而國內是先住宅再做配套商業的開發順序，買新房的時候往往周邊的配套根本沒有建起來，那就更談不上了解商業設施的好壞了。但其實一個區域的商業配套幾乎可以決定一個商圈未來10年的增值和發展。尤其在海外，基本上商業配套不但是區域房價的直接支撐，而且配套本身也跟區域房價成品牌互惠的強關聯關系：配套的品牌越有號召力，區域商圈的房價就愈容易上漲。

(科普一下：國外的規劃基本都是要求先有一定的商業配套才能建設對應比例的住宅，這跟國內是完全因果相反的。)

其實這點也能解釋為什么女生買房容易看得準買的對，答案很簡單：因為她們懂逛街啊。

第三個S=School。學區和教育資源。

很多媽媽們看到這里要起身鼓掌了。哈哈，雖然筆者一直不贊成買房時優先考慮所謂的“學區房”，但是不得不承認，這條不僅對于華人購房適用，甚至在全世界都算是一條硬道理。而且對于一個區域和商圈而言，一旦學區好排名靠前，基本上就是房價有保證的好商圈。

(科普一下：國外的學區房是按照周邊所有房源的總量關系來設定的，意思是就算周邊符合學區的每戶人家都同時入學，學校也能容納。這也是筆者不看好國內的學區房的關鍵所在：國內學校是根本容納不了二手市場對于學區房的暴漲需求的。所以因此，現在的學區房幾乎每個學期都要調整入學政策，導致上一年還有學區資格的小區很有可能下一年就劃在學區外了）。

第四個J=Job。工作和就業機會。

這條也是大家買房經常遺忘的。其實這條也符合“人流=錢流=房價走高”這條硬道理。誰都想住的離工作地比較近，所以一個城市熱點產業周邊的可居住區域一定是房價堅挺的區域。比如北京聚集著最多互聯網創業公司的望京，上海聚集著醫藥軟件大批新創公司的張江，還有深圳南山區的科技園有騰訊，杭州的濱江有阿里，這些區域幾乎都是最近幾年漲價最快的區域。

理工男要問了：工作地離居住的最佳距離是？

如果不管價錢，當然是半小時/或者5到8站地鐵站啦。

第三條：看山望湖臨江面海制勝論。

這條是筆者最推崇的，咱們老祖宗的風水相地八卦陣里早就寫的清清楚楚了： “稀缺資源”永遠值錢。對于城市而言，最稀缺的一定是一個城市先天或者后天的的風景資源。曼哈頓的中央公園，悉尼的達令港，新加坡的濱海區，上海的外灘，香港的半山，甚至是不缺海景的三亞，推窗見海就是房價的強支撐。

筆者有條特別的操作指南：到一個城市一定搭乘一下觀光BUS，高效的看完這個城市的風景和名勝資源。

針對二三線城市的第三條：政府大樓、機場和高鐵站都要圈出來。

看過全球標準，再來看看咱們更具實操的老家購房區域地段判斷法則：

政府大樓所在的區域一定是好地段；

高鐵站周邊的區域要花時間培養；不過按照日本的新干線發展來看，整體是升值的；

機場，就比較特別，原來由于高度控制只能造別墅的規劃要求，導致早先中國城市的機場周邊都是豪宅區，但是隨著人們對生活質量的要求，如果配套交通跟不上，機場周邊不見的是房價的必漲區。

最關鍵的第四條：學會看數據(女生也可以試試啦)。

看過上篇的朋友們一定知道數據的作用，作為數據控的我，甚至做了兔博士這樣的宇宙無敵超好用的地產數據工具來方便的讀取數據，在一個城市里選擇區域時，我會看下面這幾組數據：

1）這個城市哪個區域新房最好賣？

2）這個城市哪個區域2手房最好賣？

3）這個城市哪個區域新房價格最高？

4）這個城市哪個區域2手房價格最高？

5）這個城市最近3年上漲最快的區域和商圈TOP10？

廣告一下：先在兔博士app里找到這些數據，然后再啟動一個城市的房產投資之旅，這真的目前全網找得到的最好方法呢。

好了，本篇又碼2500字。這篇給大家整理了在確定準備買房的城市中，選擇好要關注的區域板塊的關鍵方法。跟上一篇“判斷一個城市是否可以進行房產投資”一樣，正好是4條。接下來的一篇，會跟大家講講，咱們業內是咱們判斷一個小區樓盤的好壞的。

所以，趕緊關注咱們公號吧，別錯過了這價值連城的超級購房實戰手冊呢。

筆者介紹：

兔博士app創始人 劉煜

1998年同濟大學 建筑城規學院畢業

房地產開發咨詢 從業18年

為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發商服務多個知名樓盤

2016年 創辦國內第一個用數據說話的房地產大數據好產品兔博士app。