城鎮化水平是一個國家工業化、現代化的重要標志。業內人士指出，二三線城市屢現拿地高潮，反映出一線城市所帶來的增長機遇日漸減少，更顯示出新型城鎮化的強大潛力?？偭坷瓌?，市場下沉，主動轉型，在李重光看來，“新型城鎮化是建材業千載難逢再次步入發展快車道的時機”。 蛇年伊始，國內有關新型城鎮化的討論正酣。

城鎮化水平是一個國家工業化、現代化的重要標志。據統計，發達國家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入與我國相近的馬來西亞、菲律賓等周邊國家，城市化率也在60%以上。

據預測，“十二五”時期，我國城鎮化率將突破50%，而城鎮人口的增加，必然將帶來城鎮基礎設施、公共服務設施建設和房地產開發等多方面投資需求。無疑，建材、家居和房地產企業則首先受益，深耕二三線城市，在更為廣闊的市場上“開疆拓土”，成為更多房地產上下游企業發力新型城鎮化的方向。

然而，相比過去的城鎮化進程，新型城鎮化并不是簡單的“造城運動”。在這一波的城鎮化中，“人”作為核心因素被屢屢提及，新的時代和新的市場，對許多房地產上下游的企業來說，又一場新征程。

房地產

二線城市軌道交通和智慧城市是熱點

據有關部門預測，我國城鎮化快速發展還能持續相當長時間，到2030年，城鎮化率將達到65%左右，各類城鎮將新增3億多人口，這將為擴大消費和投資需求提供強大、持久的動力。

自去年底開始，國內的房地產企業掀起了一波又一波的“拿地潮”。2013年1月初，華夏幸福和華遠地產公告斥資逾10億元拿下懷來、無錫等地塊。1月7日包括招商地產在內的五家房產企業亦公告拿下昆明、大連等多幅地塊，總計花費54億元。

業內人士指出，二三線城市屢現拿地高潮，反映出一線城市所帶來的增長機遇日漸減少，更顯示出新型城鎮化的強大潛力。而面積擴張的同時，更多新思路也在新型城鎮化過程中顯現。

近日，中國最大的商品住宅開發商萬科集團公開了“PIE”模型，這將成為萬科是否去新興地區投資開發的部分決策依據。在這一投資模型中，P（population）是人口，I（investment）是基礎設施投資，E（employment）是就業、產業發展。萬科指出，在城鎮化過程中，最為關鍵的指標是人口持續凈流入，以上三者缺一不可。

實際上，這也和新型城鎮化的思路保持了一致。新型城鎮化不是房地產化，在這一思路中，“人”已經成為最重要的因素，推進城鎮化，核心是人的城鎮化。

“新型城鎮化在房地產最顯著的表現是投資結構和消費兩方面”，同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者表示。“不少二三線城市集中發力建設軌道交通，由此帶動相關產業發展，尤其軌交綜合企業值得關注。”另外，他認為新型產業規劃會帶來新方向，開發商將更多從智能化、功能化角度考慮。

“比如智慧城市，將來有可能龍頭房企拿地的時候就依托這一理念，建成具備各種配套、完整的小型智慧城市。”張宏偉認為，綠色、低碳和科技等等也是未來新型城鎮地產發展的方向。

“華南的城鎮化發展相對成熟，新型城鎮化更是升級而不僅僅是農村人口變成城市人口。”張宏偉指出，在升級過程中，城市結構升級、新型產業布局、運行效率提高等是重點。“廣東地區設計規劃相對公開，不會有太明顯的產品區別。這就更要注意細分，比如養老社區、綠色社區和商業主題購物區等。”

家居

二三線城市成中高端家具業新“蛋糕”

“新型城鎮化作用很積極。”談起新型城鎮化，簡愛家居連鎖機構董事長羅輯俐頗有心得。五年前選擇中山作為“始發站”，五六年耕耘，穩扎穩打，已在珠三角鋪開9家連鎖店，“在二三線城市效果明顯”。

“新型城鎮化體現在市場需求份額與日擴大，我們做民生產品，本來就跟城市化進程息息相關，感受很深刻。”羅輯俐認為，新型城鎮化帶來生機的需求，“而需求的釋放就是家居行業的新商機”。

她認為，廣東的市場很特別，“它真的不像內地的很多市場，比如北京，有很強的吸附能力。但其實廣東不是如此，比如在順德、東莞、中山、惠州，每個鎮經濟都很大，城鄉差別很小。”在新型城鎮化的進程中，這就大大有利于家居行業布點設店，便利消費，由此也帶來越來越多的機會。她向記者透露，該機構家居飾品事業部已經邁向江蘇，也正是瞄準了長三角與珠三角類似的新型城鎮化良好土壤和嶄新商機。

廣東是全國家具行業重鎮。廣東省家具協會公布數據顯示，2012年廣東省家具行業總產值或達到3000億元，約占全國總額的26%，同比增長7.1%，五年平均遞增率達15%。整體繼續保持全國龍頭地位。預計2013年廣東省家具行業總產銷額3300億元，約占全國總額的25%，比2012年預計值3000億元增長10%。

體量龐大的背后，是國內國外兩個市場的相對不均衡。據廣東省家協預計，2012年全省家具出口總額約152.3億美元，約占全國出口總額32%。預計2012年全省家具內銷總額約2010億元，約占全國家具內銷總額的23%。但去年以來，全球經濟面臨嚴峻考驗，“外冷內熱”新型城鎮化大潮更為家具行業發展帶來新增長極。

“毫無疑問，新型城鎮化對家具行業有很大利好，”廣東省家具協會會長王克也認為，經過近十年發展，家具行業在一線城市已相對飽和，市場新的增長點主要還是新婚和二次裝修置業剛性需求，較為有限。“這種形勢下，我們看到一些一線城市已經有大賣場關門，這就是市場萎縮的實際表現。”

相對而言，新型城鎮化給家具行業帶來了新蛋糕。“不要以為新型城鎮化僅僅只是家庭需求，與此相關的配套包括酒店、旅游、餐飲等等逐步完善，都是家居行業新的增長點。”

不過王克同時提出，企業在抓住新藍海的同時，也要注意對癥。“農村城鎮化和城鎮城市化，對家具要求不同。要針對不同市場開發不同產品，使用不同營銷手段，不能照搬一線城市的經驗。”比如，農村城鎮化進程特征，相對而言收入不高，屬于初級消費，產品單價、品質、用料都要有針對性。“價格是首要因素。”而城鎮城市化則可在產品設計含量、附加值等方面逐步提高。另外，還要注意研究目標市場的房型和生活習慣。“有的地方習慣客廳建得小，太大的真皮沙發放不下就難有銷路。”

本土市場是重要增長點。王克認為，對于新開發城市，最有效的辦法就是結合工廠和發展商的力量，鼓勵發展商關注二三線城市。“但不能盲目扎堆，要注意新開發地區的市場容量有限，一般二三萬方可以滿足需求就不要過度求大求全。”

建材

新型城鎮化倒逼建材企業轉型

“以前陶瓷生產包裝很多都靠人力，因為人工便宜。但新型城鎮化大規模推進后，工人更愿意回到家鄉工作。招人難，倒逼我們要早幾年謀變，加快轉型?，F在新明珠已經在大規模使用自動化機器操作。”新明珠集團副總經理李重光向記者介紹。

總量拉動，市場下沉，主動轉型，在李重光看來，“新型城鎮化是建材業千載難逢再次步入發展快車道的時機”。

新型城鎮化能有效釋放各層面消費，而不一定只是釋放低端消費。他認為，“很多在一線城市打工的人回到家鄉，已經完全接受了品牌化熏陶。他們是城鎮化的生力軍，將帶動消費，并且是一步到位的消費。”

正是因為需求的釋放，倒逼目前的市場布局進一步下沉。“不少建材企業布局一二線城市、包括地級市等等，而我們兩三年前就積極開始網絡下沉，收到很大好處。”

新明珠數據顯示，三四線城市業務量近兩年呈爆發式增長，相比之下，一二線城市反而退步或是增長緩慢。

廣東省建材協會副會長陳環也向記者表示，在新形勢下，更要注重產能結構的調整和優化，細化工作、渠道下沉是廣東建材業在新型城鎮化背景下的升級之路。

然而，深度的網絡下沉必然面臨更大管理考驗。李重光指出，“這么深的網絡，考量人才、團隊、管控水平、產品品質、品牌廣告的整合，我們提出產業鏈領跑者也正是基于這一考慮。”

與此同時，從以制造為中心“造什么賣什么”到以顧客為中心“要什么買什么”的轉身，也顯得更加緊迫。“目前把顧客需求有效傳遞到終端需要半年多時間，但打通通道后，我們會模擬客戶需求，進行選擇性排查，對接市場，實現零庫存。”新型城鎮化推進中，顧客細分群體更多，需求更多元，對企業來說有挑戰，更潛藏無窮機遇。

廣東省社會科學院區域與企業競爭力研究中心主任丁力：

不要忽視國內市場

■觀點

“之前抓城市化有成就，但也留下了一些難題，比如農民生活保障、泡沫經濟等等”。丁力認為，這一輪新型城鎮化的主要任務，就是吸取這幾年經驗教訓，利用這個擴大內需的重要抓手，走穩走好。

丁力稱，新型城鎮化推進過程中，一方面地方政府不能以此撈取利潤，另一方面要限制房地產的逐利動機。理順這些關系，內需才能爆發，才能更好地利用這些機會。

“家具、建材都是廣東的重要產業，現在則相對處于低谷。”丁力說，在新型城鎮化過程中突破就需要走出去。這個走出去不是指國外市場，而是指國內。以前廣東多是著眼出口，走向全國力量不夠。在外部環境困難的形勢下，更要大力北上，抓住國內的新機會。